Landbouwgrond kopen in Polen

Ben je geïnteresseerd in investeringsmogelijkheden in Polen? Dacht je misschien aan landbouwgrond? Toen Polen in 2004 het lid van de EU werd, begon een periode van 12 jaar van het zogenaamde moratorium voor de aankoop van landbouwgrond door buitenlanders. Het moratorium verliep in 2016 en werd vervangen door de nieuwe wet omtrent de aankoop en verkoop van landbouwgrond. De veranderingen in deze wetgeving kunnen gevolgen hebben voor Nederlanders die zakendoen willen doen in Polen. In dit blog presenteer ik de regels omtrent dit onderwerp.

Een beetje achtergrondinformatie

Als gevolg van historische en culturele omstandigheden is de kwestie van het eigendom van landbouwgrond in Polen een gevoelig onderwerp. Tijdens de communistische tijden bezat de staat veel landbouwgrond. Na de val van het communisme werd de Agricultural Property Agency (APA) destijds opgericht om de staatslandbouwgrond te beheren en om de privatisering te bevorderen.

In het begin nam het Agentschap bijna 4,7 miljoen hectare land over. Deze kavels bevonden zich voornamelijk in het westelijke deel van Polen en hadden grotere afmetingen dan het gemiddelde in Polen. Tot en met 2013 heeft de APA ruim 3,1 miljoen hectare vrijgegeven, waarvan 2,5 miljoen hectare werd verkocht. Momenteel bezit het Agentschap 1,5 miljoen hectare, waarvan het grootste deel wordt gepacht. Volgens de gegevens van de APA heeft het Agentschap ongeveer 54,6 duizend pachtcontracten.

Voor veel mensen in Polen is het bezitten van landbouwgrond een vorm van zekerheid omdat ze van verschillende sociale vrijstellingen en subsidies kunnen profiteren. Bijvoorbeeld dit jaar ontvingen kleine boerderijen een niet-terugvorderbare bijstand die tussen PLN 100.000 tot PLN 120.000 bedraagt. Hierdoor kunnen de bezitters van kleine boerderijen een bescheiden levensstandaard handhaven.

Nieuwe wet landbouwgrond

Op 1 mei 2016 eindigde het twaalfjarige moratorium in Polen op de verkoop van landbouwgrond aan buitenlanders. Met het verstrijken van deze periode en de openstelling van de markt voor het kopen en verkopen van landbouwgrond, werd door de Poolse regering een nieuwe wet landbouwgrond uitgevaardigd. Het doel van deze nieuwe wet is om de landbouwgrond te beschermen tegen de speculatieve aankoop door investeerders, ongeacht hun nationaliteit, en ook om familieboerderijen te beschermen. De wet is al geruime tijd een onderwerp van discussie tussen de Europese Commissie en Polen, omdat deze bepalingen in strijd zouden zijn met het artikel 63 (1) van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie.

Wat zijn de regels sinds de invoering van de nieuwe wet in 2016?

Niet-boeren, ongeacht hun nationaliteit, mogen maximaal 1 ha landbouwgrond kopen.
In de stedelijke gebieden mag je meer dan één landbouwkavel bezitten. In de plattelandsgebieden mag je maar één kavel bezitten.
Voor elk geval betreffende de aankoop van een landbouwgrond van meer dan 1 ha door een persoon die geen boer is, is de toestemming van het Nationaal Steuncentrum voor de Landbouw (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) vereist, bij wijze van administratief besluit.
In het geval dat de landbouwgrond aan een niet-boer verkocht wordt, behoudt het Nationaal Steuncentrum voor de Landbouw het recht om de desbetreffende landbouwgrond alsnog te kopen.
De koper van landbouwgrond zal de landbouwgrond minimaal 5 jaar in bebouwing moeten hebben voordat hij weer kan doorverkopen.

Procedure van het kopen van landbouwgrond

Je vindt een landbouwgrond dat je wilt kopen (zie foto onder).
Het beste is dan om gelijk te bellen en een afspraak voor een bezichtiging te maken.
De GPS coordinaten krijg je aan de telefoon te horen of via sms toegestuurd. Wellicht dat je ergens anders in het dorp met de makelaar afspreekt. De makelaar laat je een document zien, dat je moet ondertekenen. Niks aan de hand. Het document houdt RODO en exclusiviteit in. In Polen werkt het meestal zo dat verschillende makelaars hetzelfde aanbod hebben. Dus het gaat erom wie het als eerste verkoopt. Sporadisch biedt uitsluitend één makelaar het huis/ appartement of landbouwgrond aan. Dan wordt het bij de offerte aangegeven. Op het document wordt ook de courtage vermeld of in jouw bijzijn onderhandeld en opgeschreven. Let goed dus op!
Nadat je het document heb ondertekend, zul je de kavel mogen bekijken. Als je op een ander adres hebt afgesproken, dan moet je nog ergens anders naartoe rijden. De makelaar wijst de weg en jij rijdt achter hem aan.
Na de bezichtiging krijg je een mapje met informatie, zoals de grootte van de kavel en of hij reeds voorzien is van stroom of water of niet, de beschrijving van de omgeving en misschien wat foto’s, tevens de kopie van het document dat je net hebt ondertekend. Verwacht niet te veel van het mapje. Het ziet er niet zo professioneel uit als in Nederland.
Het is mogelijk om nog een afspraak te maken maar niet gebruikelijk.
Daarna kun je een bod uitbrengen. Het is nog niet zo in Polen dat de mensen standaard tegen elkaar opbieden. In het geval dat er meerdere geïnteresseerde zijn, wordt er wachtlijst door de makelaar opgesteld en bijgehouden.
Dezelfde makelaar begeleidt de kopende en verkopende partij in de onderhandelingen en verder in het proces. Tevens is de makelaar bij de notaris aanwezig.
Je kunt er voor kiezen om een voorlopig koopcontract te tekenen. Het is niet verplicht in Polen. Bij het tekenen van een voorlopig koopcontract is de aanwezigheid van de beëdigde tolk Nederlands-Pools niet vereist.
In het geval dat jouw bod word geaccepteerd, wordt een overeenkomst inzake voorwaardelijke verkoop opgesteld en door beide partijen getekend. Dit is dus de extra stap die je in dit geval moet nemen en is wel verplicht. Ondertussen wordt er een verzoek bij het Nationaal Steuncentrum voor de Landbouw door de makelaar ingediend. De beslissing moet uiterlijk binnen 30 dagen worden genomen, en in bijzonder ingewikkelde situaties binnen twee maanden.
Vervolgens wordt het koopcontract bij de notaris getekend in de aanwezigheid van de beëdigde tolk Nederlands-Pools. De documenten hoeven dus alleen mondeling vertaald te worden en niet schriftelijk. De kosten voor het tolken zijn voor de partij die de tolk nodig heeft. In het geval dat je de Poolse taal machtig bent, hoeft dat dus niet.